Mengapa Lebih Banyak Pembeli Rumah dan Penjual Beralih ke Broker Flat-Fee: NPR

Jim Xiao membayar agen biaya $ 10.000 flat untuk membantunya membeli rumah di Evans, Ga., Tahun lalu. Di sini, Xiao dan anak -anaknya bermain sepak bola di rumah baru mereka.

Jim Xiao

ADVERTISEMENT

SCROLL TO RESUME CONTENT

Sembunyikan keterangan

Caption beralih

Jim Xiao

Untuk waktu yang lama, membeli dan menjual rumah di AS umumnya berjalan seperti ini: penjual akan membayar komisi yang akan dibagi oleh agen pembeli dan penjual, seringkali berjumlah 5% hingga 6% dari harga jual.

Prediktabilitas struktur itu datang dengan biaya: biaya besar untuk agen pada setiap transaksi. Pada saat harga rumah yang tinggi, biaya agen dapat menambah hingga puluhan ribu dolar hanya untuk satu penjualan.

Bagi orang -orang seperti Jim Xiao, itu terlalu banyak. “Sepertinya biaya makelar pada dasarnya selalu merupakan jumlah yang diharapkan dan tetap. Ketika Anda mencoba untuk bernegosiasi, Anda pada dasarnya hanya diberitahu, tidak, itulah tarif kami,” katanya.

Tetapi aturan permainan telah berubah, setelah Asosiasi Nasional Realtors yang kuat menyelesaikan gugatan pada bulan Agustus, menyetujui kebijakan baru tentang bagaimana agen diberi kompensasi. Gugatan itu diajukan oleh sekelompok penjual rumah di Missouri yang berpendapat aturan asosiasi memaksa mereka untuk membayar biaya yang berlebihan.

Xiao mengatakan dia mengalami secara langsung frustrasi aturan lama pada tahun 2023 ketika dia membantu orang tuanya membeli dua rumah di Augusta, Ga., Tanpa agen pembeli. Rumah -rumah itu adalah konstruksi baru, dan Xiao mencoba menegosiasikan kredit yang setara dengan 2,5% yang biasanya pergi ke agen pembeli, karena ia tidak menggunakannya. Tetapi tidak berhasil – agen listing mengantongi Komisi 5% penuh.

Xiao adalah seorang pengacara, dan dia percaya sistem komisi memberi agen pembeli insentif yang salah: semakin tinggi harganya, semakin banyak uang yang mereka hasilkan. “Itu sepertinya benar -benar terbelakang,” kata Xiao. “Agen Anda harus mewakili Anda dan mencoba membantu Anda mendapatkan penawaran terbaik.”

Jadi ketika tiba saatnya untuk menjual kondominiumnya dan membeli rumah baru untuk keluarganya tahun lalu, Xiao memutuskan untuk melakukan sesuatu secara berbeda. Dia menemukan seorang agen yang akan menerima komisi 1,5% untuk menjual kondominiumnya, dan datar $ 10.000 untuk membantunya membeli rumah baru.

Aturan baru dapat mengguncang pegangan agen penjual pada struktur komisi

Perjanjian seperti Xiao bisa menjadi lebih umum karena aturan baru mengantar beberapa perubahan besar secara nasional.

Di antara mereka: Agen harus memberi tahu pembeli dan penjual bahwa biaya mereka dapat dinegosiasikan.

Pembeli harus menandatangani perjanjian dengan agen mereka menetapkan bagaimana agen mereka akan dibayar – termasuk kemungkinan bahwa jika penjual tidak akan membayar agen pembeli, pembeli akan melakukannya.

Dan akhirnya, penawaran kompensasi agen tidak dapat lagi muncul di basis data online yang dikenal sebagai beberapa layanan pencatatan, atau MLS, yang digunakan untuk mendaftar rumah.

Aturan baru ini telah membuat pembukaan untuk broker yang mengenakan biaya tetap.

Pengembangan Perumahan di Middlesex, Pa., Ditampilkan pada Maret 2024.

Gene J. Puskar/AP/AP

Sembunyikan keterangan

Caption beralih

Gene J. Puskar/AP/AP

“Pembeli rumah dan penjual hampir merasa seperti mereka terjebak dalam menggunakan agen, daripada mereka mempekerjakan agen dengan biaya yang wajar,” kata Rob Luecke, CEO ShopProp Realty, broker biaya datar yang beroperasi di sembilan negara bagian.

Luecke mengatakan tujuannya adalah untuk menghilangkan komisi – atau setidaknya membuat mereka jauh lebih rendah, “dan mengembalikan daya ke pembeli rumah dan tempat penjual di mana sebenarnya perlu.”

Untuk rumah-rumah kelas atas, potensi penghematannya sangat menakjubkan. ShopProp mewakili pembeli yang membeli rumah $ 10,2 juta dalam kode pos termahal di negara itu, di Atherton, Calif.

Agen pembeli biasanya mengantongi komisi 2,5%, atau $ 255.000, pada penjualan itu. Tetapi sebaliknya, pembeli sendiri mendapatkan sebagian besar uang itu kembali, dalam bentuk rabat sebesar $ 247.000 – dan membayar biaya tetap $ 7.995 untuk ShopProp.

“Klien itu sangat senang,” kata Luecke, bahwa ia memberi bonus $ 1.000 ShopProp pada kesepakatan itu.

Biaya tetap vs agen berbasis komisi

Luecke mengatakan bisnis ShopProp telah tumbuh sekitar 26% per tahun, rata -rata.

Karena ShopProp menghasilkan jauh lebih sedikit pada setiap penjualan individu daripada broker tradisional, bisnis mereka diarahkan untuk volume. Itu berarti beberapa batasan: Paket “Layanan Lengkap” untuk penjual rumah hanya mencakup dua open house. Layanan “concierge” yang lebih tinggi menyediakan agen khusus yang dapat mengoordinasikan tugas termasuk perbaikan, pementasan dan pembersihan. ShopProp juga menawarkan beberapa layanan, seperti daftar di MLS, tanpa biaya sama sekali.

Tetapi agen real estat berbasis komisi tradisional mengatakan biaya yang lebih tinggi sepadan, karena mereka memberikan tingkat layanan dan keahlian lokal yang tidak ditawarkan oleh broker flat-angkat. Mereka juga harus berbagi sebagian dari biaya mereka dengan perusahaan pialang mereka, mengurangi pendapatan individu mereka.

Leanne Liang adalah agen dengan Redfin di East Bay Area di luar San Francisco, di mana ada banyak “pasar mikro” perumahan bahkan di dalam satu kotamadya, dia mengatakan: “Jika Anda bergerak setengah mil jauhnya, itu adalah pasar yang sama sekali berbeda. Jadi saya pikir pembeli dapat benar -benar mendapat manfaat dari agen yang berpengalaman di lokasi itu.”

Dia menyarankan pembeli dan penjual potensial harus mewawancarai agen di broker tradisional dan flat-biaya, dan melihat apa yang terasa nyaman.

Menjual rumah di pasar yang sulit saat ini, dia berkata: “Ini bukan hanya menempatkan rumah di MLS dan kemudian hanya menunggu tawaran masuk. Di pasar yang menantang, saya pikir kami sebagai agen benar -benar bekerja untuk gaji kami.”

Sejauh ini, biaya broker tidak banyak berubah

Terlepas dari aturan baru, komisi tidak terlalu banyak berubah sejak penyelesaian mulai berlaku sembilan bulan yang lalu. Data baru dari Redfin berdasarkan ribuan transaksi menunjukkan bahwa komisi agen pembeli rata -rata 2,4% pada kuartal pertama tahun ini – itu sedikit lebih tinggi dari ketika aturan baru mulai berlaku, tetapi turun sedikit dari tahun sebelumnya. (Data didasarkan pada penjualan daftar agen Redfin, serta kesepakatan yang dirujuk ke agen mitra, atau di mana pembeli menggunakan pinjaman rumah ekuitas teluk, yang dimiliki oleh Redfin.)

Di antara rumah-rumah dengan harga lebih tinggi, komisi agen pembeli telah turun. Rumah dengan harga antara $ 500.000 menjadi $ 999.999 berubah dari komisi rata -rata 2,42% pada kuartal pertama 2023 menjadi 2,29% di bagian yang sama tahun ini. Dan untuk rumah di atas $ 1 juta, penurunan lebih besar lagi: dari 2,36% pada kuartal pertama 2023 menjadi 2,17% pada periode yang sama tahun 2025.

Xiao mengatakan dia memahami kekhawatiran bahwa jika Anda menyewa agen dengan harga murah, mereka dapat melakukan minimum. “Tapi sepanjang proses, dia hebat,” katanya tentang makelar yang bekerja dengannya, yang mengoperasikan pialangnya sendiri. “Dia melakukan segalanya, jika tidak lebih, dibandingkan dengan apa yang telah dilakukan oleh agenor lain di masa lalu.”

Dan membayar agennya biaya tetap menghemat $ 14.000 ketika dia membeli rumahnya – uang yang bisa dia berikan untuk biaya penutupan.

Xiao mengatakan Anda tidak harus menjadi pengacara seperti dia untuk mendapatkan kesepakatan yang lebih baik: “Saya pikir itu benar -benar membuat semua konsumen benar -benar diberitahu dan memiliki kepercayaan diri untuk mengatakan, 'Hei, ada pilihan lain.'”